Checkliste Hauskauf

Villa and Pool in the EveningFür die Mehrzahl der Deutschen sind die eigenen vier Wände einer der wichtigsten Wünsche im Leben. Daher gilt es, die Realisation dieses Vorhabens äußerst sorgfältig und bedacht zu planen. Wenn der Käufer nicht selbst über ausreichenden baulichen Sachverstand verfügt, kann er in der Regel nicht abschließend beurteilen, welche Schäden vorhanden und wie erheblich diese sind. Daher ist es immer ratsam, einen Fachmann zu engagieren, der zumindest die Häuser besichtigt, die in die engere Wahl kommen. Wichtige Punkte sind meist Undichtigkeiten im Keller oder den Dachflächen.

Die Honorare für die Experten hängen vom Anbieter und dessen Stundensatz ab –sie sind ab 200 EUR für die gesamte Dienstleistung zu haben. Ihr Einsatz hat für den Käufer auch rechtliche Vorteile. Wenn die Sachverständigen einen Mangel übersehen haben, kann der Käufer sie wegen mangelhafter Beratungsleistung in Regress nehmen.

Checkliste Hauskauf nach Vertragsschluss

Kaufvertrag für ein HausTauchen die Mängel erst nach Vertragsschluss auf, müssen die Käufer schnell handeln, denn die Ansprüche verjähren zwei Jahre nach Entdecken. Sachverständige empfehlen, zunächst den Verkäufer anzuschreiben und eine gütliche Einigung zu suchen. Ein Sachverständiger sollte zeitgleich den Schaden bewerten und begutachten, ob er vor oder nach Vertragsschluss entstanden ist, und ob der Verkäufer diesen hätte kennen müssen.

Schaltet der Verkäufer auf stur, helfen nur noch rechtliche Schritte. Ein Rechtsanwalt wird dem Käufer eine genaue Einschätzung geben können, wie die Erfolgsaussichten sind. Ist die Beweislage zu schlecht, wird er dazu raten, die Sache auf sich beruhen zu lassen –denn dann kann sich der Käufer zumindest die Anwalts- und Prozesskosten sparen. Die Gebühren für eine anwaltliche Erstberatung liegen laut Rechtsanwaltsvergütungsgesetz bei rund 226 Euro. Sobald die Dienstleistung über diese erste Einschätzung hinausgeht, können die Kosten jedoch erheblich steigen. Das ist etwa der Fall, wenn der Experte umfangreiche Verträge sichten und prüfen muss.

Nicht ohne Risiko

Modern luxury apartmentEntdeckt der Käufer Schäden erst nach Vertragsschluss, muss er schnell handeln.

Nach langer Suche war es endlich gefunden –das geräumige Einfamilienhaus auf dem Land. Sie haben sich für einen Altbau entschieden, den sie vor Vertragsschluss gründlich unter die Lupe genommen haben. Nur wenige Monate nach dem Einzug entdecken Sie, dass es überall im Haus nasse Wände gibt. Ein Sachverständiger bestätigte, dass diese Mängel bereits beim Kauf vorgelegen haben müssen. Der Verkäufer eines Hauses ist verpflichtet, ungefragt über alle Mängel am Haus zu informieren, die für den Vertragsschluss wesentlich sind.

Immer mehr Deutsche ziehen alte Häuser und Wohnungen einem Neubau vor. Die Interessenten lockt entweder der günstige Preis für die gebrauchte Ware oder der Charme der Gründerzeit. Ein altes Haus hat aber auch eine lange Geschichte –und weist oft mehr oder weniger viele Wehwehchen auf. Fein raus sind Käufer, die marode Dächer, Feuchtigkeitsschäden oder Löcher in den Wänden vor Vertragsschluss entdecken. Sie können entweder noch das Weite suchen oder versuchen, den Kaufpreis entsprechend zu drücken.

Sehr viel schwieriger ist die Rechtslage, wenn Mängel erst nach Vertragsschluss erkannt werden. In den meisten Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien ist die normale Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Das bedeutet: selbst wenn ein Mangel schon bei der Übergabe des Hauses bestand, schuldet der Verkäufer erstmal weder Nachbesserung noch Schadenersatz.

Arglist im Spiel?

haus planenDie Erwerber müssen also härtere Geschütze auffahren, um den Verkäufer dranzukriegen. Sie können sich nur dann vom Vertrag lösen oder Schadenersatz fordern, wenn sie dem Vorbesitzer nachweisen können, dass er sie arglistig getäuscht hat. Sprich: Er hat entweder bewusst in Bezug auf vorhandene Mängel gelogen oder wesentliche Schäden absichtlich verschwiegen. Wer auf arglistige Täuschung setzt, hat zwei Probleme. Erstens muss der Verkäufer tatsächlich gelogen oder eine Aufklärungspflicht in Bezug auf die verschwiegenen Mängel gehabt haben; und zweitens muss der Käufer ihm nachweisen können, dass er die Schäden kannte.

In Bezug auf die Aufklärungspflicht ist die Rechtsprechung nicht einheitlich. Grundsätzlich muss der Verkäufer den Interessenten nur auf wesentliche Mängel hinweisen, die für den Vertragsschluss von offensichtlich ausschlaggebender Bedeutung sind. Welche Mängel das sind, ist aber in der Regel eine Frage des Einzelfalls.

In jedem Fall muss der Hauseigentümer seinen angehenden Vertragspartner über nicht sichtbare Mängel informieren von denen er Kenntnis hat. Auch über eigene Reparaturversuche muss der Verkäufer Auskunft geben –zumindest dann, wenn diese nicht den gewünschten Erfolg hatten. Und wenn der Verkäufer sogar versucht, Schäden zu vertuschen, kann ebenfalls von Arglist ausgegangen werden. Beispiel: eine von Schimmel befallene Wand wurde mit frischer Farbe überstrichen.

Eine Frage des Beweises

Durchsetzen kann der Erwerber seine Ansprüche aber nur, wenn er im Prozess nachweist, dass sein Vertragspartner den Mangel kannte und ihn bewusst vertuschen wollte. Ob das Erfolg hat, hängt ebenfalls vom konkreten Einzelfall ab. Eine elementare Vorkehrung: wenn ein Haus in die nähere Auswahl kommt, sollte der Interessent auf jeden Fall Zeugen zu einer Besichtigung mitnehmen. Am sinnvollsten sind Sachverständige, die das Haus zugleich genau prüfen können. Bei besonders wichtigen Punkten, wie z.B. Feuchtigkeitsschäden, sollte sich der Interessent zudem die Aussage des Verkäufers schriftlich bestätigen oder den zugesicherten Zustand in den Vertrag aufnehmen lassen.

Wichtig: mit dem Sachverständigen sollten die Interessenten am besten schriftlich vereinbaren, dass er Wert und Substanz von Grundstück und Gebäude begutachten sollen. Beauftragen die Hauskäufer ihn lediglich mit einem Verkehrswertgutachten, besteht nämlich unter Umständen keine Pflicht, nach Mängeln und Schäden Ausschau zu halten. Tauchen später doch feuchte Stellen oder Ähnliches auf, kann der Käufer daher vom Experten in vielen Fällen keinen Schadenersatz verlangen.

Checkliste Hauskauf

  • 1. Lage des Objektes
  • 2. und nochmal die Lage….das Objekt kann verändert werden, die Lage hingegen nicht
  • 3. Grundstücksgröße
    • 3.1. Es ist zu überprüfen, ob das Grundstück für Sie und Ihre Familie eine ausreichende Größe hat oder vielleicht zu klein oder zu großist.
    • 3.2 Auf jeden Fall sollte auch der Zeitaufwand für etwaige Pflege berücksichtigt werden.
  • 4. Nachbarbebauung
    • 4.1. Sind Nachbargrundstücke bebaut oder unbebaut?
    • 4.2. Ist eine weitere Bebauung zu erwarten? Wenn ja, in welcher Form. Hier können manchmal ein Hochhaus, eine Schule oder andere Objekte entstehen, welche den Wert des Grundstückes oder der Immobilie später erheblich mindern.
  • 5. Nachbarn
    • Sprechen Sie vor dem Hauskauf mit Ihren Nachbarn! In einem freundlichen Gespräch können Sie sich selbst einen Eindruck von Ihren neuen Nachbarn, machen denn Sie müssen/wollen in den nächsten Jahren mit Ihnen leben.
  • 6. Geruch
    • Überprüfen Sie etwaige Geruchsbelästigungen durch Landwirtschaft, Chemiebetriebe oder Industrieansiedlungen!
  • 7. Lärm
    • Überprüfen Sie Geräusch-/Lärmbelästigungen durch Autobahnen, Bundesstraßen oder stark befahrende Landstraßen!
  • 8. Anbindung
    • Überprüfen Sie auch später geplante Verkehrsanbindungen, nicht, dass unter Umständen eine viel befahrene Straße vorm Haus gebaut wird.
  • 9. Bebauungspläne
    • Schauen Sie in die Bebauungspläne –befindet sich das Grünstück im Bebauungsplan, was für ein Haus darf dort gebaut werden? Wie viele Vollgeschosse sind zugelassen? Welche Bauvorschriften gibt es? Welche Dachform und Dachfarbe sind erlaubt? Gibt es Vorschriften hinsichtlich der Bepflanzung, Garage, Zäune usw.?
  • 10. Gebiets-Probleme
    • Informieren Sie sich – beispielsweise übers Internet – über etwaige Probleme des Gebietes
  • 11. Äußerer Zustand
    • Wie ist der äußere Zustand der Immobilie?
    • 11.1 Sind die Außenwände und die Fassade in Ordnung?
    • 11.2 Sind der Balkon und die Brüstungen in einem guten Zustand?
    • 11.3 Wie sehen die Außenfenster, Fensterbänke und Jalousien aus?
    • 11.4 Prüfen Sie auch auf jeden Fall die Dachhaut, -aufbauten, -stuhl, -raum, -rinnen und Dämmung
    • 11.5 Sind die Haupteingänge und Außentüren sowie die Treppen in Ordnung?
    • 11.6 In welchem Zustand ist die Garage?
  • 12. Wie ist die Immobilie in der Umgebung zu sehen?
    • 12.1. Ist die Landschaft verbaut?
    • 12.2. Ist Industrienähe vorhanden?
    • 12.3. Gibt es Müllverbrennungen, Kontaminationen oder Ähnliches?
  • 13. Sind Seen oder Flüsse in der Nähe?
    • 13.1. Sind Überflutungen oder Hochwasser zu erwarten?
    • 13.2. Fragen Sie Nachbarn und Anlieger, ob es in der Vergangenheit zu Rückstauproblematiken im Keller oder Überflutungen der Straße gekommen ist!
  • 14. Nassräume
    • Sind Nassräume z. B. kleine Seen, Oberflächenversickerung des Regenwassers oder vielleicht Moorlandschaften in der Nähe?
      Durch diese Nassräume kann es zu erhöhter Luftfeuchtigkeit kommen und damit zu Belastungen durch Mücken oder anderes Ungeziefer!
  • 15. Berghänge, Wald
    • Sind Berghänge oder der Wald zu nahe?
    • 15.1. Hierdurch kann das Grundstück –speziell in den Herbst und Wintermonaten –stark beschattet werden!
    • 15.2. Sind durch den Wald Gefährdungen für Ihr Grundstück zu erwarten?
  • 16. Infrastruktur
    • 16.1. Wie weit und wie lang ist der Anfahrtsweg zum Arbeitsplatz?
    • 16.2. Wie sind die Anschlussmöglichkeiten an öffentliche Verkehrsmittel?
    • 16.3. Gibt es die Möglichkeit zur Naherholung? Z. B. Badeseen, Wälder usw.
    • 16.4. Wie ist der Freizeitwert? Gibt es Schwimmbäder, Spiel-, Tennis- oder Fußballplätze, Kino, Theater oder andere Kultureinrichtungen etc. pp.?
    • 16.5. Wie kurzfristig sind Medizinische Einrichtungen wie z. B. Krankenhaus, Fachärzte, Seniorenwohneinrichtungen usw. zu erreichen?
    • 16.6. Sind der Anfahrtsweg und die Anfahrtszeit von öffentlichen Einrichtungen wie z. B. Schulen oder Rathaus ohne weiteres möglich?
    • 16.7. Sind ausreichende Einkaufsmöglichkeiten ohne weite und lange Anfahrtswege vorhanden?
  • 17. Das Grundstück
    • 17.1. Prüfen Sie die Beschaffung des Grundstücksbodens. Ist hier ein Kiesboden, ein bindiger oder ein lehmiger Boden vorhanden?
    • 17.2. Auch sollte man auf einen erhöhten Grundwasserspiegel achten.
    • 17.3. In welcher Form ist Ihr ausgewähltes Grundstück im Bebauungsplan berücksichtigt?
    • 17.4. Handelt es sich hier um ein Wohn-, Gewerbe- oder Mischgebiet?
    • 17.5. Prüfen Sie bei neuen Grundstücken und Erstbebauung den Bebauungsplan! Hat die Stadt/Gemeinde bereits die Art des Objektes festgelegt? Gibt es Gestaltungssatzungen oder Gestaltungsfreiräume?
    • 17.6. Prüfen Sie den Lageplan und die Flurstücksnummer! Diese müssen mit den vorhandenen Grundbuchauszügen identisch sein!
  • 18. Das Haus
    • Kellerüberprüfung auf Feuchtigkeit
    • Überprüfung auf Rückstausicherung der Kellerräume
    • Information zur Entwässerung
    • Thermografie des Hauses
    • Überprüfung Außenwände und Fassade auf Risse und Beschädigungen
    • Balkon und Brüstungen
    • Überprüfung der Außenfenster (aus energietechnischer Sicht)
    • Überprüfung der Fensterbänke und Jalousien auf Funktion
    • Überprüfung Dachhaut und Dachaufbauten, Beschädigung und Dämmzustand
    • Dachstuhl und Dachraum
    • Dachrinnen
    • Kamin und Verkleidung
    • Überprüfung Haupteingänge und Außentüren auf Funktion
    • Innenwände und Innentüren
    • Treppenhaus
    • Fußböden
    • Decken
    • Überprüfung der Heizung und Warmwasseraufbereitung auf Wartung /Technik
    • Wasser- und Abwasserleitungen – soweit sichtbar
    • Haustechnische Installationen wie WC, Bad, Küche usw.
    • Elektroverteilung
    • Hausanschlüsse
    • Garage und Garagendach
    • 18.2. Modernisierungen von Altbauten können sehr kostspielig sein und haben auch schon viele Existenten bedroht. Aus diesem Grunde schlagen wir vor: lassen Sie sich beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie von einem Bausachverständigen beraten. Dieser kann Ihnen auch eine Kostenschätzung der Sanierung erstellen.
  • 19. Der Kaufpreis
    • 19.1. Prüfen Sie, ob der geforderte Kaufpreis angemessen ist.
    • 19.2. Vermeiden Sie es „Liebhaberpreise“aufgrund der Lage zu zahlen. Es sei denn, Sie wollen unbedingt auf dieser Straße oder in diesem Stadtteil wohnen und wissen, dass Sie für die Immobilie mehr zahlen als sie eigentlich wert ist.
    • 19.3. Überprüfen Sie, ob Erschließungskosten anfallen oder schließen Sie aus, dass durch Sie Erschließungskosten getragen werden müssen.
    • 19.4. Sollte es sich bei bebauten Grundstücken um abrissbedürftige Gebäude handeln, ziehen Sie vom Kaufpreis den Abbruch der Immobilie ab.
    • 19.5. Überprüfen Sie, warum der Verkäufer das Anwesen oder das Haus verkaufen will. Gibt es Probleme wie z. B. Ärger mit den Nachbarn, feuchte Keller, unruhige Lage etc. pp.
    • 19.6. Zum Immobilienpreis sind noch Grunderwerbssteuern –je nach Bundesland 3 – 4 % des Kaufpreises -, Notarkosten und Grundbucheintragungen –ca. 2 – 3 % des Kaufpreises – hinzu zu rechnen.
    • 19.7. Bei vermittelten Objekten durch Makler kommen noch – manchmal bis zu 16 % – Maklerprovision zzgl. 19 % MwSt. hinzu.
    • 19.8. Lassen Sie die Kaufpreis von einem Fachmann schätzen bzw. beauftragen Sie den Fachmann mit der Hauspreisverhandlung. Denn wenn Sie vielleicht der Meinung sind, dass Sie bei 5.000,- EUR Preisnachlass einen Erfolg zu haben, so ist der Fachmann nicht selten in der Lage ein Vielfaches dieses Kaufpreises vom Betrag zu mindern.