Fehler beim Hauskauf vermeiden

positiver bauarbeiterViele Menschen kaufen gebrauchte Fahrzeuge sorgfältiger als Häuser. Und das, obwohl die die finanziellen und rechtlichen Risiken beim Kauf eines Hauses erheblich höher und teurer sind. Es gibt einige Fehler, die Immobilieninteressenten immer wieder machen. Dazu zählen zum Beispiel:

  • Unzureichende Besichtigungen
  • Unzureichende Prüfung des Kaufvertrages
  • Unterschätzer Modernisierungsbedarf

Fehler beim Hauskauf vermeiden – Nehmen Sie sich viel Zeit für die Besichtigung

Oft werden Häuser schon nach nur einer Besichtigung gekauft, manchmal dauert diese nicht länger als 30 Minuten. Doch in einer halben Stunde kann ein Haus nicht eingehend besichtigt werden. Meist wird zunächst eine Erstbesichtigung benötigt, um sich überhaupt einen ersten Eindruck und Überblick zu verschaffen. Gefällt die Immobilie dann, ist grundsätzlich eine Folgebesichtigung notwendig, bei der Sie das Haus auf Herz und Nieren prüfen können. Tauchen dabei Fragen auf, die ungeklärt bleiben, sollten diese vor einem Kauf durch einen Sachverständigen geklärt werden.

Fehler beim Hauskauf vermeiden – achten Sie auf die wesentlichen Bauteile

planting the houseEher unwichtig ist die Gestaltung von Böden, Wänden und Decken eines Hauses, obwohl diese bei Besichtigungen oft viel Aufmerksamkeit auf sich ziehen. Sehr viel wichtiger ist der Zustand wesentlicher Bauteile, wie des Kellers, des Daches, der Fenster, der Heizung, der Wasser- und Abwasserleitungen. Und während zum Beispiel Wärmedämmmaßnahmen später gut nachgerüstet werden können, lassen sich Schallschutzmaßnahmen oft gar nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand nachbessern. Tauchen Fragen im Zusammenhang mit auffälligen Rissen, feuchten Stellen, muffigem Geruch etc. auf, sollten diese sorgfältig geklärt werden.

Fehler beim Hauskauf vermeiden – gekauft wie gesehen

Denn was viele nicht wissen: ein gebrauchtes Haus wird „gekauft wie gesehen“. Spätere Schadensersatzansprüche gegen Vorbesitzer sind nur sehr schwer durchzusetzen und meist auch nur dann, wenn den Vorbesitzern wissentliches Verschweigen eines schwerwiegenden Mangels nachgewiesen werden kann. Auskünften von Maklern zu einer Immobilie sollten mit großer Vorsicht begegnet werden, denn sie haften nur in sehr seltenen Fällen für ihre Auskünfte.

Fehler beim Hauskauf vermeiden – unzureichende Prüfung des Kaufvertrages

Kaufvertrag für ein HausHäufig ist es so, dass der Hausverkäufer einen Kaufvertrag von einem Notar seiner Wahl entwerfen lässt. Manchmal ist es auch der Makler, der einen Notar mit einem Entwurf beauftragt. Seit Neuestem müssen Notare Kaufvertragsentwürfe direkt an die Kaufvertragsbeteiligten senden. Der Vertragsentwurf darf Ihnen also nicht einfach über den Vorbesitzer oder den Makler ausgehändigt werden. Nach dem Gesetz muss Ihnen der Notar mindestens 14 Tage Zeit einräumen, damit Sie den Vertrag in Ruhe prüfen können.

Ein Immobilienkaufvertrag ist meist ein relativ umfangreicher Vertrag, abgefasst in nicht immer einfach verständlichem Juristendeutsch. Wer so etwas noch nie zuvor gesehen hat, wird Mühe haben, vertragliche Probleme oder Risiken zu erkennen. Daher sollte der Vertrag vor einem Beurkundungstermin erst einmal mit dem Notar zu allen bestehenden Fragen durchgesprochen und abgestimmt werden. In der Realität passiert das aber nur sehr selten. Viele Verbraucher nehmen Verträge wie sie sind und unterzeichnen sie ohne eingehende Prüfung. Das kann fatale Konsequenzen haben.

Fehler beim Hauskauf vermeiden – unterschätzter Modernisierungsbedarf

Bei älteren Häusern wird der Modernisierungsbedarf sehr häufig stark unterschätzt. Dabei geht es weniger um das Problem einer energetischen Modernisierung als vielmehr um das Problem von zwingenden Modernisierungen, etwa aufgrund des Alters des Hauses. Der Modernisierungsbedarf kann zum Beispiel undichte Rohrleitungen betreffen, schadhafte Keller oder Dächer oder auch defekte Heizungsanlagen. Bei einem solchen Modernisierungsbedarf können Hauskäufer nicht wählen, ob und wann sie modernisieren wollen, sondern oft muss es sehr zeitnah nach dem Hauskauf erfolgen. Also dann, wenn die finanzielle Belastung ohnehin schon sehr hoch ist.

Aber selbst wenn mit der Bausubstanz alles in Ordnung ist und nur Renovierungen im Haus durchgeführt werden sollen, kann es schnell sehr teuer werden. Nicht jeder kann selbst Parkett oder Fliesen verlegen, Bäder sanieren oder alte Türöffnungen auf Normtürmaß bringen. Wenn dann zum Beispiel auch gleich die Elektroinstallation unter dem Wandputz erneuert werden soll, können die Modernisierungskosten schnell bei einem höheren fünfstelligen Betrag landen. Geht dann überraschend noch die Heizung kaputt, wird es bei vielen Käufern finanziell schon eng. Nicht selten muss dann sogar das Kreditvolumen mit der finanzierenden Bank nachverhandelt werden, was natürlich ärgerlich und teuer ist. Daher muss der Modernisierungsbedarf vor dem Kauf sorgfältig und realistisch abgeschätzt werden. Die Verbraucherzentrale hat zu dem Themengebiet „Kauf eines gebrauchten Hauses“ einen umfassenden Ratgeber herausgegeben, der alle Aspekte rund um den Kauf eines gebrauchten Hauses ausführlich behandelt. Von der gezielten Suche über die richtige Besichtigung, bis hin zur umfassenden Vertragsprüfung und sicheren Hausübernahme.

Fehler beim Hauskauf vermeiden – niedrige Zinsen verführen zum Kauf

Die Zinsen bewegen sich derzeit auf einem historisch niedrigen Niveau. Kein Wunder, dass heute viele Familien über einen Immobilienkauf nachdenken. Darüber hinaus finanzieren nicht wenige Kreditinstitute einen Immobilienkauf auch ohne Eigenkapital. Dies ist allerdings mit nicht unerheblichen Nachteilen verbunden.Wenn Sie Ihren Immobilienkauf ohne Eigenkapital finanzieren, nehmen Sie in der Regel Zinsnachteile in Kauf. Denn tendenziell gilt: je mehr Eigenkapital Sie für den Immobilienerwerb einsetzen, desto günstiger ist der Zins. Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital steigt die monatliche Belastung beispielsweise im Vergleich zu einer 60-Prozent-Finanzierung. Um das für die Banken höhere Risiko einer Finanzierung ohne Eigenkapital auszugleichen, müssen Sie schon über ein – im Vergleich zur monatlichen Belastung – relativ hohes Haushaltseinkommen verfügen.

Fehler beim Hauskauf vermeiden – monatliche Belastung

Wichtig ist, dass Sie die monatliche Belastung “stemmen” können. Haben Sie ein für Sie interessantes Objekt gefunden, lassen Sie sich von Ihrer Bank ein Angebot für eine Immobilienfinanzierung ausarbeiten. Achten Sie aber auf eine lange Zinsbindung von mindestens 10 oder 15 Jahren oder lassen Sie sich ein Angebot für ein Volltilgerdarlehen machen, denn eine Umfinanzierung kann teuer werden.

Fehler beim Hauskauf vermeiden – Nebenkosten unterschätzen

Die Nebenkosten summieren sich beim Immobilienkauf häufig auf über 10 Prozent des Kaufpreises. Je teurer die Immobilie ist, desto höher sind auch die Nebenkosten mit denen Sie kalkulieren müssen. Das Problem: beim Immobilienkauf richten sich fast alle Nebenkosten nach dem Kaufpreis. Kostet die Traum-Immobilie beispielsweise 100.000 Euro, so betragen die Nebenkosten im Schnitt zwischen 10.000 Euro und 12.000 Euro. Gerade weil beim Immobilienkauf die Nebenkosten leicht fünfstellige Beträge erreichen können, sollte man diesen Kostenblock in der Gesamtkalkulation nicht vernachlässigen. Mit Zins und Zinseszinsen zahlen Sie über den gesamten Darlehenszeitraum noch einmal deutlich mehr.

Fehler beim Hauskauf vermeiden – Fehlende Rücklagen

Planen Sie unvorhergesehne Ausgaben mit ein. Meistens wird es doch etwas teurer als zunächst geplant. Fehlen Ihnen dann die finanziellen Mittel, können Sie Ihren Wunsch erst später (und dann wahrscheinlich deutlich teuer) verwirklichen. Planen Sie vor allem bei gebrauchten Immobilien auch Reparaturkosten mit ein. Schnell ist eine Heizung kaputt oder ein Rohr verstopft. Für die Beseitigung solcher Mängel sollten Reserven vorhanden sein.

Fehler beim Hauskauf vermeiden – Zu kurze Darlehenslaufzeiten

Sichern Sie sich die aktuell günstigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum. Denn: nach Ablauf der Zinsbindungsfrist müssen Sie mit Ihrer Bank neu verhandeln. Ist der Zins bis zu diesem Zeitpunkt deutlich gestiegen, wird auch Ihre monatliche Belastung steigen.

Fehler beim Hauskauf vermeiden – Zu geringe Tilgung

Nutzen Sie das günstige Zinsniveau um die Jahrestilgung heraufzusetzen. Mit jedem Prozent, das Sie mehr tilgen, werden Sie Ihre Zinsbelastung um viele Tausend Euro senken und die Darlehenslaufzeit reduzieren können. Lassen Sie sich am besten von Ihrem Sachbearbeiter bei der Bank mehrere Tilgungspläne erstellen, z. B. mit einer jährlichen Tilgungsleistung von einem, drei und fünf Prozent.