Kaufvertrag für Bestandsimmobilien

Der Kauf einer Immobilie muss gut durchdacht werden. Ein Brot zu kaufen ist schnell und einfach. Sie zahlen und sind sofort Eigentümer des Brotes. Der Kauf einer Immobilie ist weitaus schwieriger. Ist man sich einig geworden, dauert es noch einige Zeit, bis man als Käufer im Grundbuch steht. Sie möchten aber natürlich schnell einziehen und der Verkäufer möchte den Kaufpreis schnell auf seinem Konto haben. Der Notar ist Pflicht bei jedem Immobilienkauf.

Kaufvertrag für Bestandsimmobilien – Notar

Modern luxury apartmentDer Notar ist eine neutrale Instanz für beide Seiten, er beurkundet nicht nur den Kaufvertrag, sondern beantwortet auch unparteiisch die rechtlichen Fragen der Vertragspartner. Wenn Sie das Gefühl haben, dass der Notar Ihre Belange nicht ausreichend berücksichtigt, können Sie einen zweiten Notar zur Überprüfung der Beurkundung einschalten. Der Notar erhält für seine Leistungen ein gesetzlich geregeltes Honorar. Damit der Notar einen Entwurf für den Kaufvertrag ausarbeiten kann, bittet er in der Regel beide Parteien zu einer Vorbesprechung in sein Büro. Hier werden dann Fragen geklärt, wie zum Beispiel: besteht eine Grundbuchlast? Ebenso werden die Modalitäten für die Zahlung und Übergabe erörtert. Der Termin zur Vorbesprechung ist mit den normalen Beurkundungsgebühren abgegolten. Kaufen Sie die Immobilie mit Ihrem Partner, so muss auch geklärt werden, ob beide Partner Eigentümer werden sollen oder nur einer. Der Notar wird Sie auch fragen, ob der Kauf auf Kredit erfolgt. Ihre Bank wird das Geld für die Kaufpreiszahlung nur dann auszahlen, wenn als Sicherheit zu ihren Gunsten eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Für die Eintragung ist der Notar zuständig.

Kaufvertrag für Bestandsimmobilien – Einblick ins Grundbuch

Kaufvertrag für ein HausBereits im Vorgespräch schaut der Notar ins Grundbuch. Das Buch ist ein öffentliches Register, das in der Regel bei dem Amtsgericht geführt wird, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Im Grundbuch stehen wichtige Informationen über die Eigentumsverhältnisse und die rechtlichen Lasten auf dem Grundstück. Lasten können zum Beispiel Wegerechte der Nachbarn sein. Häufig steht im Grundbuch bereits eine Grundschuld. Die Grundschuld ist ein Verwertungsrecht, auch Pfandrecht genannt. Wer einen Immobilienkredit in Anspruch nimmt, muss der Bank meist ein solches Verwertungsrecht als Sicherheit einräumen. Kann der Kredit nicht zurückgezahlt werden, darf die Bank die Immobilie versteigern. Hat der Verkäufer seine Schulden bei der Bank noch nicht abbezahlt, müssen seine Altschulden normalerweise aus dem Kaufpreis abgelöst werden, damit die Grundschuld aus dem Grundbuch verschwinden kann. Im Kaufvertrag wird dann vereinbart, dass der Käufer den noch offenen Betrag in Anrechnung auf den Kaufpreis an die alte Bank des Verkäufers zahlt. Die beim Verkäufer verbleibende Kaufsumme reduziert sich dementsprechend. Hat die Bank erst einmal ihr Geld, wird sie der Löschung der Grundschuld zustimmen. So erhalten Sie die Immobilie frei von fremden Lasten.

Kaufvertrag für Bestandsimmobilien – vor der Beurkundung aufpassen

Villa and Pool in the EveningNach dem Vorgespräch erstellt der Notar einen Kaufvertragsentwurf, welchen er dann beiden Parteien meist noch vor der Beurkundung zusendet. Darauf sollte jeder bestehen, der sich auf den Termin gut vorbereiten will. Gilt es noch etwas zu beanstanden, dann können Sie das im Beurkundungstermin vorbringen oder im Einzelfall sogar noch einmal um einen separaten Besprechungstermin bitten. Grundsätzliches, wie etwa die Kaufpreisverhandlung, sollte jedoch schon vor der Beurkundung geklärt sein. Bevor es zum Notar geht, müssen Sie das Objekt genau besichtigt haben, denn beim Verkauf gebrauchter Häuser wird im Kaufvertrag die Haftung für „Sachmängel“ in der Regel ausgeschlossen. Zeigt sich nach Vertragsschluss beispielsweise, dass das Dach bei der Übergabe undicht war, kann der neue Eigentümer den Verkäufer nicht mehr haftbar machen. Zwar gilt der Haftungsausschluss nicht bei Mängeln, die der alte Eigentümer bei Vertragsschluss kannte und arglistig verschwiegen hat, das zu beweisen, kann im Streitfall aber sehr schwierig sein.

Aus eigenem Interesse sollten Sie vor der Beurkundung des Kaufvertrags auch Informationen über den Wert der Immobilie eingeholt haben. Vom Notar können sie dazu keine Hilfe bekommen, er ist nur ein Berater in rechtlichen Dingen.

Kaufvertrag für Bestandsimmobilien – Grundschuld für die Bank

Raumpläne und TaschenrechnerIm Beurkundungstermin liest der Notar den Vertrag vor und beantwortet Fragen. Erfolgt der Kauf auf Kredit, wird die Bank des Käufers darauf bestehen, dass zu ihrer Sicherheit eine Grundschuld ins Grundbuch kommt. Nur dann zahlt sie das Darlehen aus. Für die Bestellung einer Grundschuld ist wie beim Kaufvertrag die notarielle Beurkundung oder Beglaubigung gesetzlich vorgeschrieben. In der Regel ist es sinnvoll, Grundschuld und Kaufvertrag in einem Termin zu beurkunden. Das spart Zeit und Geld. Sie sollten rechtzeitig vor dem Notartermin mit ihrem Bankbearbeiter reden, damit dieser alle für die Grundschuld erforderlichen Unterlagen an den Notar schicken kann. Ist der Kaufvertrag beurkundet, schickt der Notar eine Kopie an das Finanzamt. Das Amt fordert Sie dann zur Bezahlung der Grunderwerbssteuer auf. Nur wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die eine Immobilie nicht umgeschrieben wird.

Zahlungsaufforderung. Nach Abschluss des Vertrags dauert es normalerweise zwei bis acht Wochen, bis der Notar alle Unterlagen zusammen hat. Danach fordert er zur Zahlung des Kaufpreises auf – zum Beispiel innerhalb von zwei weiteren Wochen. Der Kaufpreis wird direkt auf das Konto des Verkäufers überwiesen oder und wenn dieser noch Bankschulden hat, direkt an die Bank.